Terreno urbano ou rústico?
Uma das primeiras coisas a ter em consideração quando se pretende construir uma casa, é o terreno! Se já tem o terreno, a escolha já está feita à partida (ou talvez não, ver a classificação do solo). Se ainda está a ver terrenos, então é melhor ter em atenção alguns pontos. As imobiliárias podem dar uma ajuda na procura do terreno, pois têm algum conhecimento na matéria. Mas atenção, convém verificar antes de comprar, se é efectivamente possível construir nesse terreno e qual a área máxima de construção permitida! Poderão existir diversos factores que influenciam e que limitam o que se pode construir num terreno.
Actualmente em Portugal os terrenos estão divididos em dois tipos de solos: solo urbano e solo rústico. Muito resumidamente, só é permitida a construção de habitações e comércio nos solos urbanos. No entando, existem municípios onde é permitida a construção de habitações unifamiliares e turismo rural em terrenos agricolas. Por isso, se está a pensar construir uma casa no campo, a primeira coisa a fazer é verificar o PDM! (ver artigo "O que é o PDM")
Caso o terreno esteja inserido numa cidade, vila ou aldeia é bastante provável que o terreno seja urbano, e como tal, poderá construir. Mas convém também verificar a Planta do PDM, para ver qual a área e numero de piso máximos. Caso exista alguma dúvida é sempre melhor recorrer a um arquitecto ou um jurista para verificar a viabilidade de construção. Isto é, verificar qual o tipo de solo, qual a área máxima de construção, quais os afastamentos mínimos, quantos pisos, se existem faixas de proteção, etc.
Por vezes, não é assim tão claro o que se pode ou não construir. Nestes casos é aconselhável marcar uma reunião na Câmara Municipal para ver se consegue ter mais algumas respostas. Caso ainda restem dúvidas após a reunião, o melhor será colocar um PIP – “Pedido Informação Prévia”, na Câmara Municipal. Com o PIP conseguimos ter a certeza do que pode ser construído.
Se o seu terreno estiver inserido num loteamento, é muito mais fácil pois todos os parâmetros de construção estão definidos à partida, desde a área de implantação, área de construção, numero de pisos, afastamentos, etc. Neste caso e se a Câmara permitir, poderá optar por submeter uma Comunicação Prévia em vez de Licenciamento, caso esteja com bastante pressa em construir.
Resumindo:
Solo Urbano: é o solo “que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal afeto em plano territorial à urbanização e edificação”. Se o seu terreno está inserido no solo urbano é bastante provável que possa construir.
Solo Rústico: é o solo que “se destina ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação, valorização e à exploração de recursos naturais, de recursos geológicos ou energéticos, assim como daquele que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo, recreio e lazer...”, onde por norma a construção está proibida. Existem algumas exceções, nomeadamente as obras com finalidade agrícola, quando comprovadamente integradas na gestão de explorações agrícolas (construções de apoio ou de armazenamento) e obras de reconstrução, alteração ou ampliação até ao máximo de 20% da superfície de pavimento das edificações existentes e legais (existem pequenas variações dependendo do Município onde se insere o terreno).
Mas não existem Terrenos Urbanizáveis? Já não existe essa definição! Essa classificação desapareceu em 2022. Depois dessa data apenas os terrenos com urbanização programada mantêm a sua classificação como solo urbano até ao termo do prazo para a execução das obras. Isto é, todos os terrenos nos actuais solos Urbanizáveis passam a solos rústicos caso não existam projectos aprovados.
